东海岸房价还会涨？汕头未来房价趋势怎么走？
消息一：3月31日，汕头东海岸的2016年“地王”开盘，均价达到17000元/㎡。据部分房产媒体报道，倍受购房者关注的“海璟天翡”（一品湾四期）已于3月30日取得首期（非面海）单位的预售许可证，首期整体备案均价15500元/㎡。
消息二：3月31日下午，中国楼市更新了一条重磅消息：海南省公布有史以来力度最大的楼市调控：五年限售+五年社保+70%首付。
消息三：4月1日，南京市为刚需首次购房者传来利好消息——对“首套购房者”的公积金贷款支持力度突然劲升了66.7%。
消息四：3月14日，中国政府网公布了国务院2018年立法工作计划，其中并没有提到房地产税。文中有这样一句话：“对于其他正在研究但未列入立法工作计划的立法项目，由有关部门继续研究论证。”房地产税草案仍未列入2018年立法工作计划。
看完上面几则消息，相信许多人会对未来楼市的发展充满了疑问：东海岸房价还会涨吗？汕头未来房价趋势会怎么走？
假如抛开其他因素，单看绝对价格，相比广州、深圳、厦门等东南沿海城市重要地段8-10万元/㎡，甚至10万元+/㎡的房价，或者对比东莞、泉州、福州、温州、宁波等二线城市同等区位档次2-3万元+/㎡的房价，汕头目前的房价可以说还是个投资洼地。
但单看汕头这两年的涨幅，即使是承载汕头未来城市发展功能的东海岸新城1.3万-1.8万/㎡的价格，还是让许多人难以接受。
那么，先来看一张表格数据：汕头近两年大型房企参与的土拍项目楼面价和对应的首次开盘价。
作为城市资产价值的重要指标，自16年下半年以来，汕头的地价、房价也随之快速上涨，甚至有部分区域的房价这两年的涨幅已经超过100%。这种趋势下，有许多购房者依然果断买进，也有许多人选择了观望。
笔者认为，房价走势问题短期看政策，中期看土地，长期看人口。但就具体到每一座城市，还需结合它的经济基础、产业布局、地理气候、历史人文等因素来分析，本文暂不展开。
十年来，中国房地产大热，购房自住、改善、投资等话题已然成为家家户户讨论的日常。不可回避，在现代人类社会活动“衣食住行”当中，解决“住”的问题，比“食”的问题要难得多。
由于近几年特别是一二线大城市房价上涨速度过快，国家最高管理层一直在大力实施调控措施，同时明确指出“房子是用来住的”。笔者高度认同，房子必须回归居住的本质属性，不能用来“炒”的。
但在经济社会背景下，房子显然不只是简单解决“住”的问题，居住品质和环境的不同，配套资源不同，交通位置不同，都在一定程度上影响了供需矛盾。房产同时也是人们重要的资产之一。
既然是资产，是“商品”房，那么它必然有价格，并且会有涨有跌，许多人提前为未来购置改善型物业，或者以投资为目的购入房产，主要原因之一则是担忧未来房产涨价，工资涨幅跑不过房价上涨。
近几年行内行外都常用“面包”代指房价，“面粉”代指地价，各领域进行着激烈讨论：“面粉”价比“面包”价还贵，“面粉”涨价“面包”能不涨吗？
在这里，笔者先给出回答：不一定！
笔者十年房地产研究经历，见证过许多购房者亏本卖出、开发商项目亏本销售、二期开盘价低于一期开盘等真实情况。但不得不说，这种现象并不是长期和普遍现象，即使在08年金融危机期间，也只是区域和个例。物业作为重要资产，特别是在核心城市的核心区域，全世界范围内都是非常贵的，笔者支持长线持有核心地段的优质物业，长期看涨。
（万科、建行、大型基金公司等，这两年正在悄悄地整栋购入优质资产，并长期持有，虽然他们的商业模式会结合一定的金融包来运作，但基础条件仍然是优质资产长期看涨！）
当年97香港金融危机，房价跌去70%，20年后的今天，香港的房价如何？想必已有答案。什么地方的房子不能买呢？比如在高铁网络时代，未来连个高铁站都没有的城市，你得小心了，这类地方的房产也许正是著名的马云先生所说，未来房子会像葱一样便宜！
那么，汕头又属于哪种类型的城市?
汕头重要动态节选
近两年来，汕头加速推动振兴发展新格局， 大力推进“一一三五六六”交通工程，央企等大型企业也先后入汕投资，多战略产业格局初步铺开，华侨试验区更是与时俱进、发展迅猛。
自去年以来，汕头接连被中央台正面宣传报道。在政府重视下，城市软实力得到全面提升，创文强管也取得阶段成绩，去年年底汕头获得“全国文明城市”提名。今年全国两会上，多名人大代表联名提案将汕头打造为“自由贸易港”。
去年年底，省考察组到汕头考察申办第十六届省运会工作，政府提出举全市之力申办2022年省运会。2018年12月23日，汕头将举办国际全程马拉松赛。
去年3月，在国务院关于汕头市城市总体规划的批复中，明确指出了汕头是我国的经济特区，是海上丝绸之路的重要门户，也是粤东的中心城市之一。去年年底，《广东省沿海经济带综合发展规划》正式出台，首次提出将汕头作为省域副中心城市，打造成粤东区域中心城市。
回到“面包”和“面粉”的问题上，笔者认为，地价并不能唯一决定楼盘的房价，但它一定是影响房价的重要因素之一。
再看一张2016年-2018年汕头各区域的部分拍地楼面价。
看完近两年的土拍价格情况，也许可以为你的思考提供一点参考。（近几年汕头市全市范围主要宅地土拍数据统计表，请看文末附表）
什么因素决定一个城市的“面粉”地价？这同样是个复杂的问题，以后有机会笔者再就相关问题进行交流讨论。（非常欢迎更多用户朋友提出观点和论据来交流分享）
为了能进一步理解短期未来的房地产走势，笔者补充部分近期的权威信息以供参考：
壹 3月31日，宏观分析师任泽平提出，经过2010-2015年经济单边下滑，中国经济正呈周期性和结构性双筑底，支撑2016-2018年经济L型的超稳定性。2019年有望突破L型的一横向上开启新周期：经济新周期、新经济周期、高质量发展新周期、中速增长新平台。
贰 近日，香港财政司司长陈茂波表示，香港特区政府正在考虑对空置房屋征收空置税。研究推出空置税的背景，是香港房价连升22个月，屡创新高。
叁 3月30日，西安市房管局发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》明确，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。这是继上海、南京、长沙、成都、杭州等城市之后第6个正式出台摇号卖房措施的城市。
肆 2018年3月27日上午，中国龙头房企万科在深圳大梅沙万科总部举行了2017年业绩发布会。万科董事会主席郁亮说，中国房价单边快速上涨时代已经结束了！
伍 3月13日，发改委发出通知，正式宣布：2018年，全面放宽城市落户条件！在这个通知中，最引人注目的，是这样一句表述：中小城市和建制镇要全面放开落户限制，超大城市和特大城市要探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户！
陆 刚结束不久的2018年两会上，一些部门也就房地产的相关问题进行了表态：
1、 银监会主席郭树清：杠杆率仍需降低；
2、 农业部部长韩长赋：城里人买农村宅基地有违现行政策；
3、 央行副行长潘功胜：积极支持购房合理需求；
4、 财政部副部长史耀斌：让房地产税公平合理；
5、央财办副主任杨伟民：建立房地产调控长效机制。
附：近几年汕头市全市范围主要宅地土拍数据统计表
上文价格信息综合统计来自汕头市国土局、腾讯房产、房天下、搜房网等渠道。其他内容综合自中国政府网、中国网、经济日报、新华网、汕头政府网、汕头新闻、澎湃新闻、财经韬略、21世纪经济报道、 深圳淘房志、房屋屋、 泽平宏观等渠道。仅供参考，如有错漏，欢迎联系交流补充更正。
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