绍兴，房价在拆迁中狂奔的一座城
绍兴被拆迁毁了。
第一次去绍兴还是小学时的秋游，为了瞻仰鲁迅先生的故乡，从百草园到三味书屋，从闰土到孔乙己。
曾经印象中的绍兴标签是：乌篷船、乌毡帽、鲁迅故里、王羲之、兰亭；
现在的绍兴标签：全国房价涨幅第一！
2019年以来，绍兴的房价涨幅48.22%，绍兴全市均价16000元/平，这里的均价是平均了上虞、诸暨、柯桥。
我也尝试着为绍兴房价的上涨，寻找合理的理由。
正常情况下，什么决定房价？“长期看人口、中期看土地、短期看金融”
人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。
中期看土地，如果这一个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。
短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。
看人口，18年全省人口增长绍兴仅2万人
2018年末，浙江省绍兴市常住人口为503.5万人，比2017年增加2.5万人。其中，居住在城镇的人口为335.3万人，比2017年增加了7.1万人，占常住人口的66.6%；居住在农村的人口为168.2万人，比2017年减少了4.6万人，占常住人口的33.4%。全市2018年城镇化率为66.6%，比2017年提高了1.1个百分点。
看到两张图表，第一张可看出，2018年绍兴人口增长率为0.4% ；第二张，人口出生率全省最低，人口增长数全省倒数第二。人口出生率全省第二高、城市化率低于杭、宁、温、金、舟。2018年全年实际人口增长两万人。
绍兴的房价上涨离不开政府大跃进式的拆迁
说到拆迁，总是有人欢喜有人忧。而在我看来，绍兴这种前所未有的拆迁节奏，本身拉高了地方债的存量，拆迁户虽然有了赔偿，但是由于因为房价暴涨购房成本上升，算下来并没有得到实惠，如果买回原先的大户型平方的房子甚至还要贴钱装修。
而本身需要买房的刚需们，现在也是哭笑不得。所谓的城中村改造，其实是拆迁去库存，拉动房价。本地出台的三年拆迁计划，计划投资一千多亿，拆迁面积1478万平米。光是2018年市区拆迁项目58个，涉及两万两千多户，拆迁面积590万平方米。
而估计绍兴越城、镜湖、袍江的商品住宅存量不会到两万套，存量面积最多也就两百万平方。这种房价怎么能不暴涨！
可惜，除了三年拆迁带来的伪刚需。很难在别的地方找到合理的经济数据，来支撑这种非理性的上涨。我们可以来看看最近绍兴经济的各类数据，除了房价上涨是第一，其余可多数是倒数第一。
财政收支
地铁和拆迁是最近绍兴房价上涨的两个概念。
搞点城市建设好不好，当然是好的。说实话近十几年绍兴近比杭州，宁波，温州，远比苏南的苏州、无锡、常州，城市建设实在没有拿得出手的地方。绍兴整体房价在同省的其他城市对比中也处于低位。
经过十几年的沉寂，最近两三年倒是有点不鸣则已，一鸣惊人的意思。两三年内撤县设区，地铁规划投资三百多亿，三年拆迁计划投资一千四百多亿，终于要甩开膀子大干一场，于是乎这两几年绍兴的路是走哪堵哪，不是修地铁就是修高架。可哪怕是一户人家，一个企业沉寂许久后，一下子上马那么多项目，资金链会不会紧张，负债率会不会太高，步子太大会不会扯着蛋？
我这个人是个市侩之徒，满身铜臭，喜欢算账。我觉得任何美丽的言语，雄心壮志，任你说的天花乱坠，离开了算账就是镜花水月。无奈在我们这样一个国度。很多资料很难看到，所以，也就只能东拼西凑的大概看看本地的财政情况。
首先，看看绍兴目前有多少负债和收入。搜狐上有一篇自媒体文章《2018各省市债务率排名》，2017年绍兴以地方公共财政收入363个亿，城投有息债务规模2080亿，债务率全省第二，债务规模是全省三个超过两千亿的城市之一，另两个是杭州、宁波，而另外所谓的第二梯队城市都在一千亿或千亿以下。
因为消息来源是网络报道，我特意查询了绍兴市财政局公布的《市级2018年财政预算执行情况》，“2018年全市一般公共预算收入年度汇总预算为361.01亿元，实际执行数为362.89亿元。2018年全市一般公共预算支出年度汇总预算407.81亿元，实际执行数为421.37亿元”关于收入，看来基本可信，而从报告中解读下，在没有开始修建地铁和三年拆迁计划的2018年，财政收支，只是基本平衡。
那么，如果不考虑别的支出，只在18年的基础上，增加地铁和三年拆迁计划两项，在每年财政收支基本平衡，没有产生盈余的情况下，三年内需要投入的近两千亿哪里来？加上前期的遗留债务，可能会产生近四千亿的城投债务。
按照目前绍兴城投债务大概5.5%的年利息，一年的利息负担是220亿？我估计我这个算法肯定有问题，不然就要不吃不喝付利息了。但是无论如何，以400亿规模的地方一般公共预算收入，三年内负担两千亿的建设投资，总是有点恐怖的吧，更别谈还有两千亿的旧债没还。
而且，但就地铁一项，根据杭州的经验，杭州地铁1号线总投资为236.42亿元，每公里造价接近6亿元。“根据测算，地铁1号线初期的年运营成本是5.78亿元，而包括折旧、贷款利息等在内的完全成本则为18.58亿元，按确定的地铁票价和预测客流量来计算，运营初期2013年的票价收入为3.04亿元，与运营成本的缺口为2.74亿元，与完全成本的缺口为15.54亿元。”
绍兴地质情况应该和杭州差不多，杭绍地铁如果按照每公里6亿元算，差不多要300亿，即便后期维护的各项支出和杭州一样，那么地铁卖票等收入，肯定不及杭州，这事显而易见，人口摆在这里，地铁使用人次肯定没有杭州多。
那么可以想象，三年后绍兴少了几十个城中村？多了杭绍地铁？多了一千多亿的地方债务，债务总额到三千多亿？地铁每年维护成本需要三四亿元，财政收入按照现在的增速到达四百多亿？会不会破产？
当然，你可以说卖地收入，但是要知道这轮绍兴房价上涨，是因为拆迁提振的，拆迁得来的地如果全放出来做住宅和商业用地，估计会哀鸿遍野，除非你一直拆迁。
对于房价来说，拆迁本就是把双刃剑，如果房价上涨的理由大部分来拆迁，那么一旦拆迁放缓，前期出让的土地必定形成大量库存。对于绍兴来说除了传统的纺织、服装、化工业外，还没有形成更好的经济产业来支撑这样的房价。
自从2016年杭州开了G20，杭州的房价就像坐了火箭翻了番，周边城市被引得眼红脑热的不少，绍兴算一个。原本的绍兴虽是个不起眼的二线城市但怎么也算是小家碧玉惹人怜爱，非得学杭州这个交际花搔首弄姿，失了本来颜色，实在可惜。
短期来看，2020年在拆迁带动下，绍兴房价依然向上毋庸置疑，本地刚需该上车还是得上车，买房位置跟着绍兴规划走，同一地段也要多比较比较。
未来绍兴的路在哪？
原本的绍兴是个有自己特色的城市，有绍剧、越剧，有兰亭书法，有绍兴黄酒，是座有文化，有底蕴，地理位置优越的城市。绍兴本来有很多路可以走，旅游、文化输出，非得走拆迁发展土地财政的路子。却不曾想过，拆迁带来的房价狂欢，会严重破坏绍兴的营商环境。原先的的绍兴虽比上不足，比下大大的有余，人口恰到好处，各种物价房价合理，百姓安居乐业，幸福指数很高，像极了13年前的杭州。但是随着房租的上涨，进一步吞噬了本就利润不高的实体经济，君不见解放路边的店面招租广告开始多起来了，连楼下卖山东杂粮饼的价格都涨了。
蝴蝶的翅膀开始扇动。
而我最可惜的是绍兴那些被拆迁的旧房子，那些破破的，旧旧的，把时光都留在白墙黑瓦里的旧房子，如今都成了这座城市上空散不去的尘霾。
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