判断房地产的未来地段，大体上有三种依据：城市发展规划、政府工作报告、市场发展趋势。

1、按照城市发展规划找地段

城市发展规划是判断城市未来发展方向的重要依据。比如下图是《北海市城市总体规划（2013-2030年）》（目前的最新版本）对北海中心城区的功能分区规划：

铁路北片区：城市综合功能片区。铁路南片区：城市综合功能新区。高德片区：城市区域高端职能集聚区。银滩东片区：与鲤鱼地生态绿地共同打造滨海休闲文化门户地区。平阳片区：城市中远期科研、居住、商贸发展重点。城北片区：产城融合综合片区。竹林片区：以特色旅游、海洋科研、娱乐康体及休闲观光产业为主的城市特色片区。

这7个片区当中：平阳片区是中远期规划，目前是广袤的农村，暂无热点。竹林片区有点远，但北海现在追求“向海经济”，这个片区已经变成“海洋新城”，国家海洋第四研究所2017年选址于此。显然，未来这会成为楼市热点。铁路北片区是老城区，铁路南片区是新城区。老城区的优势是配套全、机构多、人气足，是北海本地人主要聚居地和上班区域。新城区的优势在于银滩海景，所以外地人集中购房和居住。城北片区也叫工业园区，区域里面集中着大量的企业和住宅配套，所以叫“产（业）城（市）融合区”。

上述五个片区的定位都比较清晰。高德片区（城东）和银滩东片区的定位相对有点含糊，但它俩都在老城区和新城区的边缘地带，代表着城市未来的发展方向。因此，如果说铁路南北片区是成熟区域，那么城东和银滩东区（上海路和南珠大道中间以及其辐射地带）就是北海未来的潜力地段。

《北海市城市总体规划（2013-2030年）》的详细内容公布于北海市规划局网站，链接在网站首页的底部。

城市总体规划总有那么一丝遥远的感觉，而专项规划就比较接近比较现实。上图是《北海市商业网点专项规划（2014-2030）》的规划内容，按此判断地段未来价值就可靠多了。

图中左侧是银滩西区的区域，很遗憾并没有规划设置大中型商业中心（图中红点表示那只是社区商业中心）。这对于那一带的中高端楼盘无疑是一个打击。广东路南城商业中心的位置就是万达广场，这对于广东南路一带楼盘，是实打实的利好因素。有意思的是，图中看高德片区的商业中心居然位于南珠大道北端亚叉岭立交桥一带。

类似这样的城市专项规划，还有不少。比如《北海市中心城区公共停车设施专项规划（2015-2030）》（北海楼盘小区周边停车场设置规划）、《银滩中区控制性详细规划》、《北海市城市道路综合交通规划（2013-2030）》、《北海市城市绿线专项规划 (2013-2030)》等等。在北海市规划局网站里面都可以找到。

友情提醒：要跟着城市规划判断未来潜力地段，首先要问一问自己在北海、在目标区域打算住多长时间。否则等到离开了，规划实施还没个影那就麻烦了。举个简单例子：早就N年前就传说市政府会搬迁到银滩东片区（今北海中学那一带），但说着说着却没了下文。

城市规划显示的潜力地段，几乎都有难以预知的等待时间。等得起，就是潜力地段。等不及，只能为人作嫁衣裳。

2、根据政府工作报告找地段

城市规划只是一种停留在纸面上的期望，何时实施取决于政府工作报告。《北海市人民政府工作报告》每年一次，每次都会详述工作总结与计划，具体内容自行百度即可。

最近十年，北海政府提出的全新概念和重要政策背景及规划有：

2007年，刚刚消灭了烂尾楼的北海，雄心勃勃决定打造“中国最适宜人居的滨海旅游城市”。

2008年，国家批准实施广西北部湾经济区发展规划。

2010年，北海实施“三年跨越发展工程”计划：一年继续打基础、两年明显见成效、三年实现大跨越。计划到2012年，北海基本建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市。

2013年，北海决定加快打造“三大千亿元产业”：电子信息、石油化工、临港新材料产业。

2017年，北部湾城市群发展规划正式出台；北海决定在工业转型升级的同时，实施“全域旅游城市建设大会战”。

2018年，“向海经济”成为北海的发展重点，“全力推进生态立市”是北海的誓言。

这样一个什么样的过程？十年前，北海试图依托“空气质量全国第一”打造“宜居北海”。但显然因为底子太薄，败了。后来转身“三年跨越”、“千亿产业”大搞工业，基础厚了、城建靓了。但在北部湾经济区南宁钦州面前，竞争不过。于是另辟蹊径，“全域旅游”由此而生。但旅游毕竟难以强市，所以又强调“向海经济”和青山绿水的“宜居”。

现在可以大体上看出北海未来一段时间的策略：工业要坚持，但主要是“转型升级”；旅游要大干，特色旅游和特色小镇是核心；重点要转型，全力打造向海经济和生态立市。

北海的“全域旅游城市建设大会战”目标将分两个阶段：1、到2019年底通过“国家全域旅游示范区”验收；2、到2021年底建成最具吸引力的海洋旅游城市、区域性国际化滨海旅游名城。

于是，银滩中区（南岸）、高德古镇（北岸）、冠头岭山下（银滩西区）就成了热点开发区域，这也就构成了未来的三大潜力地段。

2018年，北海政府的两大工作重点是向海经济和生态立市。向海经济的根据地是海洋新城，银滩东区最东侧的大冠沙以及竹林片区（海洋新城）自然会变成重点。生态立市的起点是“北海滨海国家湿地公园”，重点区域是“冯家江流域”。于是，冯家江片区便成为潜力地段。

3、结合市场发展趋势寻找未来潜力地段

城市发展规划虽好，但何时能实现是一个很深奥的数学问题。政府工作报告虽然热血沸腾但未必能够同步刺激楼市发展。比如一个心酸的事实情况：2010年开始北海如火如荼三年跨越工程、三大千亿产业发展工业，但北海楼市同期却是相当的冷清难熬。

事实证明光靠经济炒作概念对北海房地产的推动作用越来越弱。真正能立竿见影明显推动楼市的还是可见可证的健康养生因素（越冬避霾）。旅游度假只能是局部的人气拉动，推动不了楼市整体发展。未来数年北海的潜力地段，仍然以健康养生为前提。

健康养生的好地段，现阶段是近海为先（亲海地段）。但大海其实是很单调枯燥的，随着城市道路和商业环境的不断完善，未来潜力地段将会由单纯的近海渐渐后移，完善的生活环境会成为好地段的另一标准（生活地段）。此外，因为越冬避霾直接带来的是大量的中老年人口，总不能天天除了看海就没事可干了吧？于是相关的服务产业会陆续出现并渐渐集中化，从而也催生了相应的房产地段（文体地段、医保地段、各种类型的服务地段等等）。

另一方面，北海的全域旅游和工业的转型升级或许会带来更多的劳动力常住人口，这会伴増孩子数量。由此，学区房的概念以后会渐渐加重，教育地段将成未来潜力地段的一个重要方向。