观澜府叫价12万,城光6万!网红盘高调上场!

5.28一声惊雷，二手限售全部放开。

楼市君观察到，仅一夜时间二手挂牌量猛增了875套，总数超过了18.1万套。

这个增量，主要来自未满2年的网红盘，如富颐华庭新增挂牌30套、城光20套、中海观澜府13套...

为什么这些网红盘这么着急卖？

取消限售，效果立竿见影。短短13分钟内，就有项目上新了5套。

大批未满2次新房正在涌入，中介透露广州二手总挂牌量已经来到了181127套，有点吓人。

二手竞争本就激烈，之前挂了几年还没卖出去的，雪上加霜了。

率先骚动的都有哪些盘？楼市君发现，黄埔网红盘集中挂牌的现象最为显著。

据中介查看内网数据，老黄埔两大巨头，富颐华庭新增了30套、万科城市之光新增了20套。

科学城的大壮名城，48小时内新增放盘20套，品秀星樾20套。

被称为“海珠汇悦台”的中海观澜府，目前也放出了13套，最高放盘超过12万/平。

据说，业主群还有很多人表示想放盘。

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大量入市的次新房，一定程度上将分流新房的购买力。

毕竟，楼龄新且即买即住，此前这些盘也都比较抢手。

这些没满2年的次新房,之所以着急出手，原因之一是此前买入时利率较高，现在利率低至3.4%，很吸引。

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急是急，但这些网红盘第一批放盘的价格，整体都不低。

比如中海观澜府整体挂牌在7.5-12万+，143平业主心理价都接近10万/平，161平业主希望实收1600万。

项目2021年首次开盘价大概7.5万/平，第二批是8.5万/平，最后部分单位最高卖到9万+，对比来看挂牌价很硬气。

万科城市之光的业主控盘意识也很强，多数房源挂牌价都在5.4万/平以上。

城光有业主表示，成交价一般会比挂牌价低，而第一套成交价很重要，会被买家拿来对标。

尤其101平三房之前就很抢手，现在租金都去到5000多一个月，好租也不愁卖。一旦有人挂低价，邻居就会替你把关。

有个业主101平挂牌5.2万/平，就被邻居在业主群一顿数落，然后发动业主去劝他，也让他自己反省。

富颐华庭的业主放盘价也很坚挺，101平以上都挂5.4万/平以上，整体超过新房价格区间。

项目2023年首次开盘到后续加推，价格主要集中在4.95-5.2万/平之间。

科学城标杆盘大壮名城的94/103平挂牌价都在5.3万/平以上，新房此前4-5.5万/平，基本都是高于入手价在卖。

综合价格来看，这些着急入市的次新网红盘，更多的是一种“试探”，试探市场行情，也试探买家的接受程度。

真正有参考价值的，还得看第一批“成交价格”。

挂牌率剧增，次新房源源不断上架，是不是代表可以淘笋了？

我看未必。

仔细研究这些挂牌房源后，有几点发现，大家可以参考一下。

1、新挂牌的房源中，约21%是未满二的。

这一批房源里面，有不少是2020-2021年买入的，也就是房源未满二。

|来源：诸葛找房

这其中，有不少业主是以较高价格入场的。

比如黄埔，就有不少2020年后入场的投资客，在抓紧机会出逃。

毕竟，当时的几个大盘凭着核心区位、市场供应少而圈粉。

对于站在高位的买家来说，这波新政官方直接取消限售，让他们有机会套现逃离。

但对于现在的买家而言，这批房子已经是上一代的户型。

比如老黄埔，目前在售的项目不仅价格在4字头起、可选择范围也更广。

所以呢，这批新挂牌业主不仅要冲在邻居前面，还要跟新房抢客户，卖房并不容易。

2、未满两年房源，依然需要缴纳增值税。

昨天发布的政策提到：解除个人/企业限售，不再审核取得房产证时间。

但未满两年的房源，仅代表可以上市交易，依然需要缴纳增值税。

有人会问，增值税怎么认定呢？

业内人士表示：不满两年的房源交易，需要全额缴纳增值税，也就是全额的5.3%，且不能用发票抵扣。

比如一套78平左右的城市之光，现在二手挂盘在520万左右，单价在6.66万/平。

如果业主要交易，光是增值税这一项，就达到27.6万（520万*5.3%=27.56万）。

当然，这部分的费用，是需要算在购房成本里的。就相当于每平方达到了7万/平，比原价贵了3500+元/平。

如果全部由买家买单，的确会剿灭很多购房热情。

不同情况的住宅税费怎么算，楼市君都整理好了，大家不妨参考一下：

除了税费成本高，对买家来说，现在广州二手房挂牌量激增，市场上并不缺货。

你家房子不满2，还要交十多万增值税？那不好意思，下次再约。

怎么快速卖掉呢？业主愿意包增值税，未尝不是一个好办法。

截至今天，楼市君在贝壳平台上搜“各付各税”、“包税”等字眼，展示的有超过200套。

不过，像上面提到的中海观澜府、越秀和樾府、富颐华庭这些盘，动辄600-800万起步。

光是增值税就要大几十万，还要算上契税、这几年房贷成本...如果业主包了，那不亏死？

当然，也有部分业主是真的诚心卖、急卖，是愿意让利的。

这对于刚需来说，楼市君认为这波新政不失为好消息。

一定会有更多的人把房子挂出去卖，这时候对于买家来说，有大把的房源等你挑，你甚至可以大胆砍价。

最后，业主都包税了，你会选择买房吗？评论区聊聊。